В края на 2025 г. жилищният фонд в България достига 4 360 805 жилища – с 36 612 повече спрямо предходната година, докато населението намалява с 14 153 души. Така на 1000 души вече се падат 679 жилища. Въпреки това цените продължават да растат бързо, а почти една трета от хората живеят в пренаселени домове. Причината за това противоречие е силното географско несъответствие в жилищния фонд: голяма част от съществуващите жилища се намират в обезлюдяващи се райони, докато ръстът на фонда и търсенето са концентрирани само в няколко областни центъра. Темата коментира Мартин Макелов, стажант в Института за пазарна икономика (ИПИ) и студент в London School of Economics.
Имаме много жилища, но с лоши условия за живот
В последното сравнение на ОИСР България има най-високия брой жилища на 1000 души в ЕС – около 620 при приблизително 515 средно за Съюза. След България се нареждат Хърватия и Италия. Трябва да се отбележи, че за тази статистика ОИСР използва броя на жилищата от Преброяване 2021, но го съпоставя със стойности за населението от предишни преброявания, които значително надценяваха броя на хората, пребиваващи в България. Това означава, че реалният брой жилища на 1000 души е бил още по-висок – приблизително 654, ако се използва окончателният брой на населението от Преброяване 2021.
Освен че разполага с голям жилищен фонд, България има и висок дял на собствеността – 86,1% от българите живеят в собствено жилище, значително повече от средното за ЕС и държавите в Западна Европа. Това обаче не означава, че жилищата са качествени и достъпни. Един от най-сериозните проблеми остава пренаселеността – през 2025 г. 32,5% от българите живеят в жилища с недостатъчен брой стаи за размера на домакинството, почти два пъти повече от средното за ЕС (16,8%). Все пак през последните години се наблюдава осезаемо подобрение: делът на хората в пренаселени жилища е намалял с около 15 процентни пункта спрямо 2010 г. – един от най-големите спадове в ЕС. Това съвпада с намаляването на средния размер на домакинствата, като вероятно принос има и новото строителство. Значително са намалели и дяловете на хората, които не могат да поддържат дома си достатъчно топъл (16,1% през 2025 г.) или имат просрочени плащания (18,2%), но въпреки това те остават сред най-високите в ЕС.
Нетният ръст на фонда е предимно градски и силно концентриран
От края на 2022 г. до края на 2025 г. жилищният фонд се е увеличил нетно със 78 149 жилища, или 1,82%. За същия период населението е намаляло с приблизително 24 хил. души, или 0,38%. Следователно броят на жилищата на човек нараства едновременно поради разширяването на фонда и свиването на населението.
През 2025 г. 33 712 жилища, или 92% от нетното увеличение на фонда, се падат на градовете. За периода от края на 2022 г. до края на 2025 г. 87% от нетния ръст е концентриран именно в градовете. Въпреки това съотношението между жилища и население е значително по-високо в селата – 814 жилища на 1000 души срещу 631 в градовете. Това се дължи на обезлюдяването: между 2022 и 2025 г. почти цялото (96%) намаление на населението е концентрирано в селата. Това обаче не означава, че има голямо предлагане там, където търсенето е най-силно. Например в градовете на област Видин се падат 789 жилища на 1000 души, докато в София (столица) те са 601, а в градовете на област Пловдив – едва 554.
Увеличението на жилищния фонд през периода 2022–2025 г. също е силно концентрирано – почти 74% от него е в София (столица), Бургас, Пловдив и Варна. През същия период населението нараства само в тези четири области и в Кърджали. В 26 от 28 области жилищният фонд расте по-бързо от населението, като изключения са Кърджали и Бургас. В област Кърджали демографският натиск е най-силен – там жилищата на 1000 души намаляват от 579 през 2022 г. до 553 през 2025 г.
Многото жилища са белег на обезлюдяване
В много от обезлюдяващите се области високото съотношение между жилища и население не показва изобилие на активно предлагане и ново строителство, а по-скоро фонд, част от който е необитаван, труден за поддържане или разположен далеч от местата с реално търсене. Част от обяснението е високият дял на необитаваните жилища – според Преброяване 2021 те представляват около 38,9% от жилищния фонд. Това е почти два пъти повече от средното за ЕС през същата година (19,7%) и е вторият най-висок дял в Съюза след Хърватия. Разбира се, не всички тези жилища са празни или достъпни на пазара, тъй като в тази категория попадат и сезонни имоти, както и втори жилища.
Натрупването на слабо търсени имоти в свиващите се общини може да има сериозни структурни последици. За собствениците жилището се превръща във все по-малко ликвиден актив, тъй като потенциалните купувачи са малко. Голямата ценова разлика спрямо растящите градове също ограничава трудовата мобилност – продажбата на имот в обезлюдяващ се район често не е достатъчна за покупка на жилище в район с нарастващо население. Освен това част от тези имоти са в толкова лошо състояние, че не могат да бъдат използвани като обезпечение по кредит.
Цените растат въпреки големия жилищен фонд
Данните показват, че не става въпрос за единен национален пазар, а за силно географски фрагментирани пазари. Новото предлагане е концентрирано в няколко растящи и ликвидни центъра, докато голяма част от съществуващия фонд остава в обезлюдяващи се райони със слабо търсене.
Въпреки това на национално ниво цените на жилищата продължават да растат бързо. От края на 2022 г. до края на 2025 г. номиналният индекс на цените на жилищата, който измерва реално сключените сделки, се е увеличил с 47%, като ръстът е сравнително по-висок в София, Варна и Бургас. През първото тримесечие на 2026 г. цените на имотите се повишават с 6,2% спрямо предходното тримесечие – най-високото увеличение в ЕС и над пет пъти повече от средното за Съюза (1,2%). Това поскъпване се развива на фона на изключително бърз растеж на жилищното кредитиране. Към края на юни стойността на жилищните кредити достига 18,7 млрд. евро – увеличение от 26,4% спрямо година по-рано.
Различните пазари изискват различни политики
Данните показват, че подобряването на жилищните условия изисква различни решения в различните региони. В растящите градове са необходими предвидими правила за строителство, както и адекватно планиране и финансиране на необходимата инфраструктура. Допълнително предлагане може да бъде осигурено и чрез обновяване и връщане на годните необитавани жилища на пазара.
В обезлюдяващите се общини може да се направи оценка на местния жилищен фонд, последвана от даване на ново предназначение на използваемите сгради и премахване на опасните и неподлежащи на възстановяване постройки. За целта общините се нуждаят от достъп до надеждни данни за състоянието на жилищния фонд и от по-голяма финансова самостоятелност, която да им позволи да насочват ресурсите според местните приоритети.
