В София има 23000 многофамилни жилищни сгради. Управлението им е регулирано в Закона за управление на етажната собственост (ЗУЕС). В него е предвидено сградите, или входовете в тях, да формират т.нар. етажна собственост (ЕС). Или с други думи “домсъвет”. Етажната собственост може да бъде регистрирана като юридическо лице, но това не е задължително. Повечето ЕС не се регистрират като такива. Законът също така определя, че за всяка една етажна собственост отговаря управител, познат и като домоуправител. Управителят на ЕС може да бъде частно лице, например, някой от обитателите на сградата, или фирма. Има и възможност за няколко допълнителни роли – касиер и контрольор. Всички собственици имат право да участват в общо събрание (ОС), което решава какво да се случва в етажната собственост. Управителят на ЕС има ангажимент да изпълнява решенията на Общото събрание.
В този смисъл общото събрание е най-малкият парламент – в него всеки собственик има глас и възможност да изрази мнение как да се управлява сградата му. Да намери хора, с които мисли в една посока, да реализира конкретно действие за благото на сградата.
От решенията на общото събрание и поведението на съседите зависи как и въобще дали ще работи етажната собственост. Дали ще е чисто, дали ще работи асансьорът, дали ще тече покривът – това е обща отговорност. И дали прибирането ни вкъщи ще е препятствие или удоволствие. Законът дори позволява етажните собствености в жилищните комплекси от социализма да придобие правата върху земята под и около блока.
Проблемите
Както и на големите избори за парламент, на общите събрания рядко участват повече от половината собственици. Това е валидно особено за големите сгради (над 14 апартамента), обобщават от “Екипът на София”. От друга страна в малките, поради малкото количество хора в общите събрания, е възможно да възникнат междусъседски войни, които да блокират работата и да затруднят поддръжката на самата етажна собственост.
Ситуацията е толкова проблемна, че през есента на 2022 г. Министерски Съвет одобри предложения за промяна на ЗУЕС, които гласят, че решения могат да се вземат “колкото и идеални части от общите части на етажната собственост да са представени”. Тази промяна може да изглежда логична, след като обитателите не проявяват интерес. И вероятно би имала отрезвяващо действие. Експертите от “Екипът на София” обаче смятат, че в средносрочен план вместо да реши проблеми, тя ще увеличи значително конфликтите между собствениците. Няма устойчиви системи, в които малцинството да решава вместо мнозинството.
Голяма част от сградите са избрали да не се управляват от фирми и да са на режим управление от съсед или познат. Ако фирмите вече са установили процеси като воденето на събрания и създаване на протоколи по конкретен начин, то това не важи за самоуправлението – при самоуправлението всеки екип създава документи и прави счетоводство по собствени идеи за правила. Това не значи непременно, че етажните собствености, управлявани от фирми, се управляват по-добре. Значи, че фирмите отменят обитателите от многото и досадни административни задължения. Представете си, че в София това са над 20000 различни бланки и счетоводни стандарта. Цялото това разнообразие затруднява формалната помощ, когато община или съд трябва да се произнесат по конкретен казус, например, събиране на средства от некоректен платец. Малките домоуправители са оставени да се оправят сами.
Същевременно Столична Община (СО) няма пълни данни за това как се управляват сградите. Няма данни и за качеството на сградите. Това пречи на общината да работи заедно с ЕС за подобряване на околоблоковото пространство, например. Но общината не поема инициативата това да се промени. Единственото, което прави, е да поддържа регистър на сдруженията на етажната собственост.
Заключение
Заключението е, че етажната собственост в момента масово не работи, или не работи добре. Добрите примери са по-скоро изключения.
Това води до по-трудно управление на сградите, като например:
Понякога не могат да се вземат решения тъй като ЗУЕС изисква определени кворуми (например: събрание започва при 67% присъстващи, ако няма толкова се отлага с 1 час и кворумът пада на 33%; Има минимални кворуми за различен тип решения, които трябва да се вземат, за да може да са валидни.
Не може да се сведе до знанието на мнозинството конкретно действие/събитие, което трябва да се случи във входа/блока – например, промяна на такси, събиране на пари за голям ремонт и т.н.
Не могат да се вземат решения как да се действа с неизрядни платци.
Пропускат се възможности за участие в национални, или общински програми за енергийна ефективност.
И много други.
Живущите в етажните собствености като цяло не познават правата и отговорностите си. Като че ли често не са информирани и за процедурите. Това нерядко води до пропуснати ползи, напрежение между съседите, или спрямо администрацията, както и в крайна сметка лоша жилищна среда. Затова и основният въпрос в настоящата ситуация е как да увеличим броя на обитателите, които се чувстват ангажирани?
Решението
Отредената роля на общината е голяма, но на практика остава на хартия. А може да е различно. От “Екипът на София” са убедени, че Столичната община може и трябва да заеме активна страна в процесите, засягащи етажните собствености. Няма да е лесно, но би могло да се случи чрез информационни кампании, административна и правна помощ, стимули, посредничество и намеса.
