Секторът на недвижимите имоти остава един от ключовите двигатели на българската икономика. През 2025 г. дейността „Операции с недвижими имоти“ създава 8,2% от брутната добавена стойност, а строителството осигурява около 7,6% от общата заетост на пазара на труда. На пръв поглед картината изглежда благоприятна и за домакинствата. Ако се сравни динамиката на цените на жилищата с ръста на доходите, днес имотите са по-достъпни спрямо покупателната способност на средната заплата, отколкото са били през значителна част от последното десетилетие. Въпреки това въпросът дали жилищният пазар не се отдалечава от икономическите си основи става все по-актуален. Темата коментира Борис Караиванов, стажант в Института за пазарна икономика (ИПИ) и студент в Университета Уисконсин – Мадисън
БНБ отчита надценяване на жилищата
Според анализ на Българската народна банка, публикуван през 2026 г., през третото тримесечие на 2025 г. жилищните имоти в България са били надценени с 13,8% спрямо изчисленото от модела дългосрочно равновесно ниво.
Оценката на БНБ се базира на модел, който сравнява реалните цени на жилищата с равнище, определено от основни икономически фактори – доходите на населението, лихвените проценти по ипотечните кредити, условията за финансиране и преките чуждестранни инвестиции в сектора. Това означава, че поскъпването на имотите не е само резултат от реални икономически промени. Влияние оказват и очакванията на участниците на пазара – убеждението, че цените ще продължат да растат.
Имоти вместо спестявания
Една от причините за силната зависимост между цените и обществените нагласи е ролята на недвижимите имоти като основен инструмент за съхраняване на богатство в България. Според проучване на Dynata от 2025 г. недвижимите имоти са предпочитана инвестиция за 39% от българите. Това до голяма степен е свързано с ниската доходност на банковите депозити, които при висока инфлация често не успяват да запазят реалната стойност на спестяванията. Допълнителен фактор са ниските лихви по ипотечните кредити и възможността за покупка с ограничено собствено участие. Така повече домакинства получават достъп до пазара, а инвестиционното търсене допълнително се увеличава.
През последните години заплатите също нарастват по-бързо от цените на жилищата, което подобрява достъпността. Това обаче не отменя риска част от поскъпването да се движи не толкова от реални потребности, колкото от очаквания за бъдещи печалби.
Кой би пострадал при спад на цените?
Внезапно понижение на цените на имотите би засегнало най-силно домакинствата, които наскоро са закупили жилище с малък собствен капитал. Например купувач, който е вложил 20% от стойността на имота със собствени средства, може да загуби половината от този капитал при спад на цената с 10%.
Рискът е още по-голям при сделки, при които част от самоучастието е осигурено чрез допълнителни кредити.
Последиците обаче не биха се ограничили само до домакинствата с ипотека. Намаляването на стойността на имотите влияе върху усещането за богатство и може да доведе до ограничаване на потреблението. Когато хората се чувстват по-бедни заради спад в стойността на активите си, те са по-малко склонни да харчат, да инвестират или да поемат нови задължения.
При по-силен ценови спад това може да се отрази и върху икономическия растеж.
Мерките на БНБ ограничават риска, но не спират пазара
От октомври 2024 г. БНБ въведе ограничения при жилищното кредитиране. Сред тях са максимално съотношение между размера на кредита и стойността на обезпечението от 85%, ограничение на плащанията по дълга до 50% от месечния доход и максимален срок на кредита от 30 години.
Целта е да бъдат ограничени най-рисковите практики и да се предотврати прекомерното задлъжняване на домакинствата.
Засега обаче тези мерки не водят до съществено забавяне на кредитната активност. Данните на БНБ показват, че към юни 2026 г. жилищните кредити нарастват с 26,4% на годишна база. Това означава, че ограниченията подобряват качеството на новото кредитиране, но сами по себе си не са достатъчни да променят основната динамика на пазара.
Какво може да ограничи прекомерното поскъпване?
Една от възможностите е създаването на повече алтернативи за инвестиране извън пазара на недвижими имоти.
В България жилищата често са предпочитани не само заради необходимостта от собствен дом, но и като най-познат начин за запазване на спестявания. Развитието на капиталовия пазар, по-лесният достъп до глобални инвестиционни инструменти и създаването на по-ликвиден пазар на държавни облигации за граждани биха могли да намалят натиска върху имотите като единствена инвестиционна възможност.
Ако надценяването продължи да се увеличава, БНБ би могла постепенно да предприеме допълнителни мерки – чрез по-строги изисквания към най-рисковите кредити или ограничения за определени групи кредитополучатели.
Между растежа и предпазливостта
Настоящата ситуация не означава, че жилищният пазар е изправен пред криза, подобна на тази от 2008 г. Финансовата система днес е по-добре регулирана, а условията за кредитиране са различни. Но продължителното разминаване между цените на имотите и икономическите основи може да създаде уязвимости.
Предизвикателството е да бъде намерен баланс – между правото на хората да инвестират и купуват жилища, стабилността на финансовата система и необходимостта цените да останат свързани с реалните възможности на икономиката. Колкото по-рано се ограничат прекомерните очаквания и спекулативното търсене, толкова по-голяма е вероятността пазарът постепенно да се върне към по-устойчиво равновесие.
